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中石油“团购房”赚钱为何那么容易

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发表于 2012-2-21 20:59:09 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自 湖北武汉
        位于北京东三环太阳星城楼盘的最南端,有几栋呈360度圆筒观景塔楼形态的公寓房。既能俯瞰公园叠翠,又可远眺城市繁华的楼王位置,近日却涌现出好几套抛盘。细心的观望者发现,这些待价而沽的二手房无不是打着“中石油干部房”的名号。  作为国有资产的 “管家婆”,国资委恐怕又要烦心了。四川中石化“高利贷门”方兴未艾,中石油员工高调溢价五倍卖房的举动又让沉寂三年的“团购门”再度发酵。2009年,中石油以为无房职工排忧解难的名义,以当时市场价3折的低价买下该小区近千套房子。
  但此番搅动二手房市场的却是一些毛坯大户型;一套标有“业主急售”记号的房子更是刚刚拿到产证,不禁都让人对所谓“福利房”的说法疑窦丛生。而中石油与开发商间错综复杂的种种纠葛也被旧事重提。
  追问一
  “福利房”究竟分给了谁?
  “如果你要就抓紧了,这套房子是毛坯,房东一天都没有住过。 ”记者循安居客上的信息,拨通了一家中介的电话。这是一套205平米的毛坯房,标价高达880万,折合单价为42927元/平米。
  记者注意到,这套挂着“业主诚意出售”的房源主打的就是“中石油干部房”的概念。“丰和园朝向好、楼层好的房子都是让中石油买走了,它们是内部渠道,能买到干部房就等于抢到了。 ”这位中介对记者再三推介。
  这套房子的“血统”确实不同寻常。2009年,北京华油服务总公司花费20.6亿元团购了位于太阳星城三期的8幢住宅楼和2幢商用楼,外加2个地下停车场。而华油服务组建于1992年12月,从机关脱离出来之前是中国石油天然气总公司行政事务局。
  当时面对公众关于住房用途的激烈追问,中石油方面提供的解释是“央企停止福利分房之后,帮助员工解决住房问题”。 3年过去了,205平米的大户型、置业3年仍是毛坯的状态不免让人犯起了疑惑:中石油声称的解决职工住房困难,竟然贴心到福利分配200多平米的大房子?既然是给无房职工的福利,又怎会空置长达3年之久?
  相比之下,另一套急售的二手房在报价上体现出房东的巨大诚意:产证面积194.5平方米,挂牌税费自理价是700万元。为了急于出手,这套“中石油干部房”还附赠车位。记者注意到,这套房子是2010年6月交房,至今也仍是毛坯状态,目前已在多个中介网站显示房源下架。
  着急出手的还有一套94平方米的毛坯房,报价375万元,折合单价39894元/平方米,中介对该房源挂出的信息是“刚下房本”。 “刚下房本的概念就是交房后刚刚办好产证,二手房销售时,没有取得房屋所有权证的房屋是禁止转让的,这批房产证的发放是由中石油统一在运作。 ”一位中介对记者介绍道。
  而刚办好产证就急于出手的情况似乎也难与解决职工困难的“福利房”挂上钩。莫非“无房可住”的中石油职工摇身变成了左手进右手出的炒房团?
  如果再参考中石油内部的选房过程,则确实充满了疑点。按照当时的说法,选房资格的主要参照物是级别和工龄。这就不禁发人深思:当初买得起200平米大户型,交房后又空关闲置3年之久的职工到底是什么“级别和工龄”?
  追问二
  团购价为何低至三折?
  对比此一时彼一时的房价,这些“干部房”确实存在流入市场的冲动。据悉,当初太阳星城预售价为每平方米23000元至24000元,而中石油团购价每平方米还不到9000元,几乎相当打了3折。而如果按照4000多元/平方米的二手房报价,倒手利润率超过了400%。
  正因为2009年的买入价低得匪夷所思,才让今天的利润空间如此之大。而太阳星城开发商冠城大通给中石油这样低的价,却绝非“团购”二字可以解释。记者查阅资料发现,两家公司之间存在着千丝万缕的联系。
  一大疑点是:中石油手中最值钱的资产油,似乎充当了人情往来的资本。2008年春天珠三角地区柴油荒时,中石油曾向冠城大通划拨过一批柴油。而这并不是中石油第一次向冠城大通伸出援手。
  记者了解到,冠城大通曾因资金链紧张而面临开不了盘的危机,太阳星城开发过程中就有一大笔钱是由中石油垫付。而中石油还曾以委托贷款的方式,将6亿元巨款贷给开发商,利率只有2.63%,仅仅是当时市场利率的一半。作为交换,中石油通过中信信托以800万元人民币受让冠城正业40%股权。
  彼时,冠城大通已到了资金危机的边缘。 2008年公司准备发行6.5亿元公司债的计划未获得证监会通过,导致2008年完成的增发实际募资仅5亿元,资产负债率高达76.7%,净债务率达298%,短期借款27.78亿元,一年内到期的借款达到了6亿元左右。
  对于中石油的雪中送炭,开发商也多次投桃报李。 2008年10月,冠城大通将一栋5.24万平方米的办公楼整售给华油服务总公司;2009年3月,其全资子公司北京京冠房地产开发有限公司控股80%的子公司北京鑫阳房地产开发有限公司,又将一处可售面积2.55万平方米的危改项目写字楼低价卖给中石油,同时包括20个地下车库。半年之内,冠城大通超过30亿元的存货就被中石油一家消化。
  如此密切频繁的资金往来,似乎提供了开发商为何能够不跳价,乖乖以近14000元/平方米差价卖给中石油白菜价的一种解释。业内人士认为,眼花缭乱的资本运作背后,一系列问题也悬而未决:开发商与中石油之间究竟是否存在不正当的利益输送?中石油以近3折的低价获得太阳星城楼盘,中间是否存在关联交易?当时资金拆借的年利息15%-20%,而中石油6亿元巨款委托贷款的利息才2.63%,这中间是不是存在动用国家资金为开发商买单的嫌疑?
  追问三
  垄断企业为何福利高得没谱?
  事实上,对于开发商与中石油之间广泛被质疑的各种猫腻,冠城大通曾发通告澄清,尽管解释得苍白柔弱并不足以服众,但总体还是好过向来财大气粗的中石油惯用的 “缄默”伎俩。
  记者注意到,当年团购门吵得沸沸扬扬,中石油不仅没有对是否与开发商存在关联交易进行正面和详实的回应,对于公众关于高福利的质疑也视若无睹。
  其实,即使以极低极不合理的借款利率为开发商提供融资便利真是为了给职工解决住房困难,公众也会忍不住问上一句:石油大亨的垄断地位是国家和人民天然赋予的,而不是本身的经营能力有多强,平时各种福利已相当优厚的职工待遇凭什么高到这步田地?
  有业内人士计算称,就以一套90平米的两居室为例,如果以不到9000元/米的价格买入,以不低于3万元的价格卖出,在扣除营业税、个人所得税等卖方税费及购房成本后,该套住房所带来的纯收益至少为190万元。
  更何况,分析挂牌房屋的种种信息,显而易见地,这批团购房并不是为了给职工解决所谓住房困难,至少有一部分房子确实是流入了公司中高层口袋。
  那么,“团购门”的性质就演变成:中石油将国有资产廉价租借给地产开发商,从中获得的好处回报又分配给公司的利益集团。
  那处于垄断地位的巨型国企该如何监管?如何才能确保其拥有的国有资产不被注蚀不被挥霍不被集体侵占?如何体现国民对于国有资产的财产使用权和管理权?那么多的垄断利润究竟去了哪里?用于利益集团内部瓜分的数额又有多少?却始终没有一个明白账。
  早已有评论指出:中石油“团购门”事实上直指分配不公。中石油此次“团购”与一般市场法则下的“团购”有本质区别,其实质是一场披着“市场交易”外衣的“福利分配”。
  透过“团购门”的门缝,看到的是这样的一个生态:在同一个市场主体当中,一部分人不得不到市场上买高价房,受地产商高额利润的盘剥而变成“房奴”,另一部分人却能拥有变相的福利房,通过某种巧妙的安排,超百万元的房价差额唾手可得。




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